商业投资公司房屋租赁合同纠纷案评析

基本案情:2009年8月18日，原、被告签订《J家居建材广场商铺租赁合同》一份。合同约定，原告提供位于长沙市湘府路与韶山路交汇处的湖南J家居建材广场三楼某号铺位计52.8平方米作为被告的经营场地，租赁期限从2009年8月29日至2011年8月28日;原告同意给予被告4个月的免租装修期，免租期从市场整体开业之日起计算(整体开业时间为2009年11月11日，被告租金起算为2010年3月11日);租金标准为第一年35元/平方米/月，第二年为40元平方米/月，租金先交后用，被告按6个月为一期一次性向原告交付租金，原告向被告支付首期6个月商铺租金11088元、履约保证金5544元;合同第五条规定违约责任，任意一方无本合同约定可以解除合同的违约行为时，对方不得单方面中止履行合同，否则，违约方应赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金总金额的50%计算;乙方(被告)所缴履约保证金在双方书面确认合同终止后，甲方(原告)确认乙方在本广场及与甲方无未了债务及售后纠纷，甲方在合同终止(中止)后的60个工作日退还乙方履约保证金(履约保证金不计算利息)。合同签订后，原告向被告交付了铺位，被告也进场经营。但被告未按合同的约定在2010年8月1日前交纳下一期租金，经原告多次催讨被告也没有支付。2010年11月21日，被告未经原告同意擅自搬出商铺，中途中止履行合同。

法院作出如下判决：

一、被告刘某于本判决生效后3日内支付原告湖南J商业投资管理有限公司2010年9月11日至2010年11月21日止的房屋租金4312元;

二、被告刘某于本判决生效后3日内支付原告湖南J商业投资管理有限公司赔偿金11 088元;

三、驳回原告湖南J商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。

北京资深房地产律师袁律师评析，原、被告签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示、合法有效。原、被告均应按合同约定履行自己的义务。原告按合同约定将出租的商铺交付给被告使用，被告应按合同的约定，按时向原告交纳租金，因被告未按合同约定向原告交纳租金，且中途退场，以自己的行为表示不再继续履行合同，故原、被告之间的租赁合同实际已经解除，同时被告已构成违约。原告要求被告支付实际使用期间的租金4312元(2010年9月11日至11月21日)，并按约定赔偿损失11088元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。原告要求支付违约金1294元，鉴于损失的赔偿金额已经涵盖违约金损失额，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。