实务参考夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力如何认定

一、夫妻一方擅自将共有房屋出售第三人，但未办理过户登记的，未同意出售房屋一方有权追回共有房屋。

案例：A与B系夫妻关系，夫妻关系存续期间二人购买房屋一套，登记在A名下。A在B不知情的情况下将前述房屋出售给了C，C也支付了相应对价，但房屋没有办理过户登记。

裁判观点：A、B二人在婚姻关系存续期间取得的房屋属于夫妻共同财产。A未经B同意将共有房屋转让C，A的行为是无权处分行为；C虽然支付了相应对价，但房屋没有办理过户登记，C不构成善意取得。B可以依据《物权法》106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，要求C返还房屋。C可以依据与A之间的转让合同要求A承担违约责任或损害赔偿责任。

二、夫妻一方擅自将共有房屋出售第三人，第三人善意购买、支付合理对价并办理过户登记的，未同意出售房屋一方无权追回共有房屋。

案例：A与B系夫妻关系，夫妻关系存续期间二人购买房屋一套，登记在A名下。A在B不知情的情况下将前述房屋出售给了C，C善意购买、支付了合理对价，并办理了过户登记。

裁判观点：A、B二人在婚姻关系存续期间取得的房屋属于夫妻共同财产。A未经B同意将共有房屋转让C，A的行为虽然是无权处分行为，但C购买系善意，对价合理，且房屋已经办理过户登记。依据《物权法》106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”规定，C有权依据善意取得制度取得房屋所有权，B无权要求C返还房屋，但B可以就A的无权处分行为要求A赔偿损失。

参考法律规定

1.《中华人民共和国物权法》

第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

3、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条： 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

    出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。