违法建筑、临时建筑租赁合同的效力及法律后果

    一、什么是违法建筑，什么是临时建筑     

违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物。

临时建筑是指在城市、镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的适用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

二、违法建筑、违法临时建筑对外出租签订租赁合同的效力

违法建筑对外出租签订的租赁合同依法无效，但在一审辩论终结前违法建筑的违法事由消除后，该租赁合同继续有效。未批准或未按批准内容建设的临时建筑对外出租签订的租赁合同依法无效，但在一审辩论终结前获得批准的，该租赁合同继续有效；约定租赁期限超过批准的临时建筑使用期限的，超过部分无效，但在一审辩论终结前主管部门批准延长临时建筑使用期限的，在延长部分继续有效。

三、违法建筑、违法临时建筑对外出租签订租赁合同无效的法理依据

《城乡规划法》规定，政府应当对违法建筑停止建设、限期改正、处以罚款、没收实物或者违法所得；政府应当对未批准或未按批准内容建设及超过批准期限未拆除的临时建筑责令限期拆除、并可以处以罚款。该规定虽属于行政处罚，且并未对合同效力进行直接评价，但结合法条的其他规定，国家对违法建筑、违法的临时建筑是持否定态度的，同时违法建筑、违法临时建筑损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量等的监管，其可能直接危及社会公共安全。若允许就违法建筑、违法临时建筑的合同继续有效，必将损害国家利和社会公共利益。故《城乡规划法》关于违法建筑、违法临时建筑的规定应当认定为禁止性效力规定。依据《合同法》52条“有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，应当对违法建筑、违法临时建筑对外出租签订租赁合同认定为无效。

四、违法建筑、违法临时建筑对外出租签订租赁合同无效的法律后果。

合同无效后，出租人取得的租金应当返还承租人。有过错一方应当赔偿相对方的损失。

附：法律规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。