租赁合同适用法律规定汇集

《合同法》

第十三章 租赁合同 

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
　　第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
　　第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
　　第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
　　第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
　　第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
　　第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
　　第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
　　第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
　　第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
　　第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
　　第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
　　第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
　　第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　　第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
　　第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
　　第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 
　　第十四章 融资租赁合同 

第二百三十七条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
　　第二百三十八条融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。
　　融资租赁合同应当采用书面形式。
　　第二百三十九条出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。
　　第二百四十条出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。
　　第二百四十一条出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。
　　第二百四十二条出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。
　　第二百四十三条融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
　　第二百四十四条租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。
　　第二百四十五条出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。
　　第二百四十六条承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。
　　第二百四十七条承租人应当妥善保管、使用租赁物。
　　承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。
　　第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
　　第二百四十九条当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。
　　第二百五十条出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。 

   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

       中华人民共和国最高人民法院公告
　　 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
     二○○九年七月三十日　
     为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
     第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
     乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
     当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
     第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
     第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
     租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
     第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
     当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
     第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
   　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
     第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
     （一）已经合法占有租赁房屋的；
     （二）已经办理登记备案手续的；
     （三）合同成立在先的。
     不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
     第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
      第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
     （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
     （二）租赁房屋权属有争议的；
     （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
      第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
     已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
     第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
    第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
    （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
    （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
    （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
    （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
     第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
     第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

     第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
    （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

 第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

 第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知

（2013年12月19日　京高法发﹝2013﹞462号）

市第一、第二、第三中级人民法院，北京铁路运输中级法院；
各区、县人民法院，北京铁路运输法院：
　　近年来，我市法院受理的房屋租赁合同纠纷案件中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，经深入调研，并广泛征求意见，形成了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。审理中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
　　特此通知。

北京市高级人民法院
关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答

　　一、房屋租赁合同的效力
　　1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？
　　当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
　　2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？
　　当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
　　3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？
　　当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
　　租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
　　4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？
　　当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
　　5、集体土地租赁合同的效力如何认定？
　　当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。
　　二、经营性房屋租赁
　　6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？
　　实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。
　　租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
　　7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？
　　租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。
　　8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？
　　实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
　　9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？
　　承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。
　　承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。
　　10、带照租赁合同纠纷如何处理？
　　出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
　　因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。
　　合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。
　　11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？
　　房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。
　　出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。
　　12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？
　　房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。
　　13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？
　　房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。
　　当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。
　　三、房屋装饰装修损失
　　14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？
　　租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。
　　15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？
　　房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。
　　16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？
　　当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
　　四、房屋租赁与转租
　　17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？
　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。
　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。
　　18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？
　　因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。
　　19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？
　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。
　　20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？
　　房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
　　21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？
　　承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。
　　22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？
　　出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内（一般为三十日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。
　　五、房屋租赁合同的解除及民事责任
　　23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
　　实践中应区分以下情形处理：（1）诉讼前，当事人一方行使合同解除权，通知对方当事人解除合同，相对方有异议致双方形成诉讼，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的，可以在判决理由部分予以明确。（2）当事人一方未通知对方，径行向法院起诉或反诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，应当判决解除合同。（3）当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除的当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同的，以双方合意解除之日为合同解除之日。
　　24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？
　　承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
　　出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。
　　25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？
　　房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。
　　承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
　　26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？
　　因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。
　　27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？
　　集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。
　　六、承租人优先购买权
　　28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？
　　同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等。
　　出租人通知承租人时，应当告知租赁房屋转让的事实、时间及具体出卖条件。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面，或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定其未履行通知义务。
　　29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？
　　出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。
　　30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？
　　承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。
　　31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？
　　承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。
　　32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？
　　优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。
　　七、其他
　　33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？
　　实践中应区分以下情形处理：（1）房地产中介公司提供订立合同的居间服务，促成租赁合同成立，收取居间费用的，房屋出租委托合同性质上属于居间合同，租赁双方仅就租赁合同发生纠纷的，一般不需要追加中介公司参加诉讼。（2）房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应分别依据各自合同主张权利。
　　34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？
　　租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定。
　　房屋转让双方未将租赁房屋让与的事实通知承租人，承租人已经依合同约定向出租人支付或者提前预付租金的，可以对抗买受人，买受人再向承租人主张该部分租金的，不予支持；房屋转让双方已经通知承租人向买受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得对抗买受人，买受人要求承租人支付该部分租金的，应予支持。
　　35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？
　　出租人起诉要求承租人腾退房屋但未同时主张诉讼期间租金或房屋使用费的，法院可予以释明，告知其可以增加诉讼请求，要求承租人支付至实际腾退之日止的租金或房屋使用费。诉讼期间发生的租金或房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。
　　诉讼期间，当事人双方同意终止合同或者经审查合同确实无法继续履行的，法院应当组织双方尽快办理房屋交接，需要对装饰装修进行评估鉴定的，在完成鉴定所需要求后，法院也应尽快组织房屋交接。经法院释明当事人一方仍拒绝办理交接的，应当承担在此期间的房屋租金或房屋使用费。
　　36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？
　　房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。
　　37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、公共租赁住房以及转租前述房屋产生的纠纷案件，不适用本解答。

 《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》

 《物权法》以及最高法院《民事案件案由规定》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等已相继施行。上海高院民一庭于2005年8月制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答一、二、三（2005）14、15、16号与前述法律或司法解释存在部分不一致或内容重复之处，上海市高级人民法院经讨论研究，对相关问题做了修改和调整。   

                                     2010年3月22日

    上海市高级人民法院

关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答

   （沪高法民一[2010]2号）

一、租赁合同的效力

1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?

出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。

2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?

租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。（但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。删）

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一) 》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?

未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。

二、转租合同

4、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?

解答废

5、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人?

一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理；另一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。

 我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追加出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。

6、因原租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租人主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的，是否要追加原出租人为案件的当事人?

因原租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。

次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。

7、因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失，应由谁承担违约责任?

由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。

8、经出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系?

解答 废

    9、原租赁合同解除而产生的纠纷，次承租人作为案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的，是否属反诉?是否应收诉讼费?

 次承租人作为案件的第三人，一般情况下属于无独立请求权的第三人，不具有诉讼被告的地位，因此，无论其提出什么主张，都不能构成反诉。但出于解决纠纷的考虑，如果次承租人提出此类主张的，可以在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理。同时，另行诉讼属于新的诉讼，应当收取诉讼费。

10、租赁合同解除后负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房的房屋使用费如何计算?

当事人请求参照房屋尊里合同约定的租金或转租合同约定的租金标准支付逾期腾房的房屋使用费的，一般应予支持。

三、合同的履行

11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?

    《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。

12、由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少租金?

合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。

13、承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任?

 承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。不过，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。

我们认为，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方，但不能重复主张这部分权利。所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张。如侵权行为人针对承租人的营业而实施侵权行为，承租人可以要求侵权人承担责任，而所有权人则不能主张。同理，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而不影响承租人权利的行使的，承租人也不得主张。比如第三人未经出租人同意，而在出租人所有的房屋顶部堆放物品，但不影响楼下承租人对该房屋进行使用的，承租人就不能向第三人主张权利。

14、租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理?

废

   《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。

15、租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的，添附物归属如何确定?

 如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有。

四、优先购买权（全文） 废

五、租赁物的出卖

29、租赁期间对外出卖房屋的，如何确定出租主体的变更时间?

租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。

《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

 30、“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记?

 未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。

  同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

六、租赁与抵押

31、租赁的房屋能否进行抵押?如何实现抵押物的优先受偿权?

出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。

 租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系部受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

 32、抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效?

 抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。

《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系部受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可见，后成立的承租权对先设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。

 同时应当注意，出租人与承租人之间的租赁合同有效，由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使承租权的，承租人可以据此主张违约请求权。双方当事人有约定的除外。

  七、合同的解除

  33、如何确定合同解除的时间?

  一般情况下，可以分以下三种情况：1、诉讼之前，双方当事人协商解除租赁合同的，协商确定之日为合同解除之日；2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日；3、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。

 合同解除的时间点是对租赁法律关系存在与否的重要判断。《合同法》第九十三条、第九十四条规定了当事人具有合同解除权的几种情形，《合同法》第九十六条规定了合同解除的方式。实践中，对当事人是否具有合同解除权，合同是否已经解除，合同解除的时间点如何确定往往会有不同的意见。对于当事人是否具有合同解除权，可以依据《合同法》第九十三条、九十四条和分则中的特别规定作出判断，这里不作罗列。对合同是否已经解除，也可以通过当事人是否具有合同解除权以及是否正确行使了合同解除权进行审查。本条是专门就合同解除时间点的确定提供几种判断依据。

 《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，双方当事人就是否有合同解除权产生争议时，经法院审查认为一方当事人确有解除权的，有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力，合同解除。这种情况下，由于合同解除是已经存在的事实，法院可以在判决说理部分确认合同业已解除，如果判决主文中需要确认合同解除的，应当注意合同解除之日为通知送达之日。经审查认为一方当事人无解除权的，则通知到达对方时并不能产生合同解除的效力，合同应当继续履行。合同继续履行并不排除双方当事人可以在诉讼过程中就解除合同达成一致。

34、合同解除权消灭的情形有哪些?

在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：

1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭；

2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；

3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年；

4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。

权利因主张而成就，因放弃而消灭，合同解除权同样如此。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。实践中较难把握的是，法律未规定租赁合同的解除权行使期限，而当权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。我们认为，这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭的一种情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人(合同违约方)催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。对此，我们建议关于租赁合同的解除权行使期限可以参照把握。

备注：本法律适用解答不适用公房租赁。

本法律适用解答适用下发后受理的和下发前已受理尚未审结的一审案件。

二0一0年三月二十三日

上海市高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南

颁布日期：2010-12-28

实施日期：

时 效 性：有效

发文文号：[沪高法民一〔2010〕13号]

颁布单位：上海市高级人民法院

上海市高级人民法院

民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知

沪高法民一〔2010〕13号

第一、第二中级法院民二庭，各区、县法院民三庭，卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭，浦东新区法院民五庭：

为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路，在全市房产审判庭讨论的基础上，高院民一庭制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》，现下发给你们，供审理案件时参考。适用中如发现问题，请及时向高院民一庭反映。

二○一○年十二月二十八日

上海市高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南

颁布日期：2010-12-28

实施日期：

时 效 性：有效

发文文号：[沪高法民一〔2010〕13号]

颁布单位：上海市高级人民法院

上海市高级人民法院

民一庭关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知

沪高法民一〔2010〕13号

第一、第二中级法院民二庭，各区、县法院民三庭，卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭，浦东新区法院民五庭：

为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路，在全市房产审判庭讨论的基础上，高院民一庭制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》，现下发给你们，供审理案件时参考。适用中如发现问题，请及时向高院民一庭反映。

城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南

第一条　本指南所称房屋租赁，是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。

【说明】城镇房屋是指依据《城乡规划法》中规定的市、镇规划区内的房屋。房屋租赁合同具有双务性、有偿性、期限性、诺成性、标的物特定性以及租赁期限内租赁物的占有权、使用权发生转移等法律特点。

当事人因租赁农村房屋产生的纠纷，可参照本指南处理；依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本指南。

第二条　当事人主张租赁合同关系存在的，应当举证证明双方存在书面租赁约定、口头约定或者存在其他构成租赁合同关系的要件事实。

【说明】实践中，当事人为明确双方权利义务，一般都会签定书面的房屋租赁合同，对租期、租金等事项进行详细约定，当事人提交书面房屋租赁合同，即可认定双方存在房屋租赁关系。

一些特殊情形下，如由于当事人双方较为熟悉、租期较短等因素，往往通过口头约定，或者通过实际履行的方式建立租赁关系。《合同法》第十条规定，当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式，因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系，属于有效的签定形式，只是根据《合同法》第二百一十五条规定，未采用书面形式的应视为不定期租赁。这类房屋租赁关系中，由于未以书面形式固定双方的意思表示，当事人需要提供相关口头约定事实证据、履行事实证据，来证明租赁关系的实际存在，如承租人可提供证人证言、租金汇款凭条等证据，证明出租人具有同意出租的意思表示，承租人已履行了支付租金等义务；出租人可提供对方对房屋实际进行了占有、使用的证据，证明已履行了房屋交付承租人使用的义务。

如果主张租赁关系存在的一方提供了上述证据的，另一方仍否认存在租赁关系的，则不能简单的进行抗辩，此时发生行为意义上的举证责任转移，其应当提供相应的反驳证据加以证明。

第三条　当事人主张租赁合同发生变更的，应当提供证据，以证明双方已进行变更租赁约定的要件事实。

【说明】当事人权利义务的变更范围一般不涉及法定义务部分，如不得利用承租房屋进行非法活动等，只涉及约定部分权利义务的扩大或缩小，通常主要是指房屋的用途变更、租期变更、租金变更等。

对租赁合同变更事项的审查，可以根据当事人提供的证据情况，从两个方面考虑：(1)看双方有无具体的变更约定。就是说，要看合同订立后双方是否对原合同租金额、支付方式、租期等条款作了变更，或对原合同作出的补充协议、会议纪要，或单方以书面形式作出变更承诺等。(2)看双方是否通过履行事实上进行了变更。若当双方未能以书面形式对合同进行变更约定的，审理中应结合双方对原合同的解释、对履行合同行为的陈述、双方对履约行为的法律后果的陈述，及其他如租金发票或收据等证据，作出事实推定。

第四条　除有证据证明存在如下要件事实之一之外，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

(三)当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件。

【说明】在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物，这就是俗称的“买卖不破租赁”原则，《合同法》第二百二十九条的规定，就是这一原则的体现。

“买卖不破租赁”中的“买卖”为广义的概念，还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。但是，出于平衡利益的需要，“买卖不破租赁”原则的适用也要受到一定条件的限制，在当事人能够证明存在如下要件事实时，就不再适用该原则：

1、存在房屋出租前已设立抵押权的事实。当抵押权与租赁权并存于同一物时，因抵押人不能履行到期债务而将抵押物拍卖时，就可能引起抵押权与租赁权的冲突，根据抵押权与租赁权设立时间不同，是否适用“买卖不破租赁”原则也有所不同。根据《物权法》第一百九十条，以及最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《租赁纠纷解释》)第二十条的规定，当抵押权与租赁权并存于同一物时，如租赁权设立在前，抵押权实现后不影响租赁合同的效力，即适用“买卖不破租赁”原则；抵押权设立在先时，租赁关系不得对抗抵押权，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，因为承租人在明知或应知存在抵押而仍自愿承租的情况下，相应风险应由其承担。

2、存在房屋出租前已被法院查封的事实。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。根据《租赁纠纷解释》第二十条的规定，在查封与租赁共存于同一房屋上时，判断租赁合同是否受影响，也要审查二者产生的先后顺序。(1)如果租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约效力当然及于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。(2)若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不及于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知或应知承租的房子有可能被拍卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。

3、存在当事人约定“买卖不破租赁”适用除外条件的事实。“买卖不破租赁”是承租人依照《合同法》第二百二十九条享有的法定权利，至于该权利是否行使，可由承租人自由处分。如果当事人约定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时，其自愿放弃要求租赁房屋的受让人继续履行租赁合同的权利，则应从其约定。

第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同的情况下，要求实际履行的承租人，需要举证证明存在优先请求履行的要件事实。

【说明】由于房屋租赁合同的签订与实际履行往往有一定的时间间隔，当遇到房屋租金水平上涨等情况时，会发生承租人再次把房屋租赁给其他出价更高者的情形，如果数个有效租赁合同的承租人均要求合同的实际履行，便产生争议。由于租赁标的只有特定的一个，最终只能有一份合同得到实际履行。

实践中，要求实际履行的承租人，应当举证证明相应租赁合同的签定、履行等情况，符合《租赁纠纷解释》第六条规定的履行序位条件和要求，具有优先顺序请求履行的权利。具体讲，就是要证明是否存在如下要件事实：(1)是否已经合法占有租赁房屋。合法占有房屋，说明租赁合同已经得到了实际履行，若不肯定其第一履行顺序，再逆转到初始状态会产生不必要的交易成本，不符合经济原则。如存在占有要件事实，应当赋予其最为优先的履行顺序。这里的“占有”，既包括直接占有，还包括间接占有，如承租人承租房屋后，并未实际入住，立即又转租给第三人的，此时承租人仍符合已占有的要求。(2)是否已经办理登记备案手续。虽然备案与否不影响租赁合同的效力，但备案制度一定程度上体现了公示功能，使潜在的交易当事人能够方便获知有关不动产现状的清晰信息，确保交易安全，并起到了鼓励登记、维护诚信的作用。如不存在前述已占有房屋情形的，已备案的合同应得到优先履行。(3)租赁合同是否成立在先。租赁合同关系属于债权范畴，虽然从一般意义上讲，债权平等性要求债权具有相对性，但是这种平等性只是相对的，在数个债权之间发生履行排斥时，就要遵循民法的基本原则确定履行顺序，对此《合同法》第六条就规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。因此，在不存在已占有房屋、合同已备案等情形时，应当从维护诚信的角度出发，赋予成立在先租赁合同的优先履行效力，以维护房屋租赁市场的正常交易秩序。需要注意的是，这里依据的标准是“合同成立在先”，而非“合同生效在先”，前者属于事实判断问题，后者则往往属于法律价值判断问题，以前者为标准较宜操作。

第六条　承租人因死亡等原因无法继续租赁房屋，第三人以共同居住人、个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人的名义主张按照原租赁合同租赁房屋的，应当举证证明与承租人生前存在共同居住或共同经营的要件事实。

【说明】出于维护稳定的租赁关系和市场秩序的需要，承租人死亡后其他共同居住人或经营人的居住及经营利益也要加以考虑。第三人如能提供证据证明存在如下要件事实的，就可以主张按照原租赁合同租赁房屋。

1、存在与承租人生前共同居住的要件事实。一般来说，在租赁合同的履行过程中，承租人死亡的租赁合同应当终止，但是在房屋租赁合同中，由于与承租人实际共同居住的人，多为其家属等关系较为亲近的人，为了便利共同居住人的生活，《合同法》第二百三十四条规定，与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。实质上，共同居住人继续履行租赁合同并不会损害出租人的利益，反而会使出租方基于稳定的租赁关系获得稳定的租金收益；相反如果终止租赁合同，反而可能会损害出租人利益。这里需要注意如下几点：(1)对于共同居住人的范围，《合同法》没有作出限制性规定，第三人只要能够证明与承租人有密切关系、具有共同居住利益即可。(2)对于是否继续履行原租赁合同，共同居住人有选择的权利，也可以不同意继受原租赁合同。(3)共同居住人要求按照原租赁合同租赁房屋的权利，不是租赁权的继承，而是租赁合同的概括继受，并且是出于特殊保护需要而设的一种法定权利，不需以出租人同意为前提。

2、存在与承租人生前共同经营个体工商或共同从事个人合伙的要件事实。随着经济社会的发展，房屋租赁不再限于居住的需求，有的是为了经营、生产等其他需要使用房屋的目的。实践中，个体工商户或个人合伙中，对外签定租赁合同的主体通常是个人，很难将个人行为与个体工商户或个人合伙的利益分裂开来，如果个人死亡后租赁合同即终止，将严重影响个体工商的经营和发展，对此，《租赁纠纷解释》第十九条规定，承租人因死亡等原因无法继续租赁的，个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务。审理中，要注意如下问题：(1)除承租人事实死亡之外，承租人宣告死亡、宣告失踪的，也会产生租赁合同的概括继受。法律意义上“死亡”，不仅指客观事实上的死亡，还包括宣告死亡。此外，宣告失踪的目的，就是要终止与其有关的民事法律关系的不稳定状态，具体到租赁合同关系中，通过租赁合同的继受，可以及时结束租赁合同是否继续履行的不明状态，并及时保护其他共同经营人的利益。(2)承租人租赁房屋的目的应是为了个体工商户或个人合伙经营，如果租赁双方事先约定房屋用途是居住，其他共同经营人或合伙人就无权要求继受原来的租赁合同。

第七条　承租人拖欠租金的，出租人有权要求及时支付；承租人对出租人主张租金的请求予以反驳的，应当举证证明已支付租金的要件事实。

【说明】租金的支付是承租人应负担的主要义务，迟延交付租金的，应负迟延履行债务的相应责任。出租人在提出主张租金的请求时，不需要提供证据，以证明对方未付租金，因为未付租金的事实，属于消极事实，出租人很难对其举证；相反，如果承租人予以抗辩，主张已支付租金的，应就支付租金的积极事实进行举证。

在判定该项义务履行情况时，要注意如下几点：(1)在因承租人自己主观原因而未对租赁房屋使用、收益的，不能因此而免除其支付租金的义务；(2)租赁期间，承租人不能对租赁房屋继续使用、收益，并具备法定或约定要件事实时，承租人可以请求减少或免除租金。这里所说的“法定或约定要件事实”，主要包括不可抗力、出租人不及时维修保养租赁房屋等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由等。(3)约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构成独立的债务。

第八条　出租人要求对方承担损害赔偿责任的，应当举证证明承租人存在未妥善使用和保管租赁房屋等情形的要件事实。

【说明】根据《合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十二条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，并应当妥善保管租赁物，否则应当承担损害赔偿责任。妥善使用和保管义务的实质是“尽善良管理人之注意”义务。出租人主张损害赔偿责任的，应当提供证据证明存在相应的损害事实。

在判断承租人是否尽到妥善使用义务时，关键是看承租人行为是否契合了如下义务要求：(1)按照双方约定的方法使用，合同遵循意思自治原则，只要租赁合同双方约定的使用方法不违反法律规定，承租方即应遵循，否则致使房屋受损的，出租人可以请求损害赔偿并要求解除合同。(2)如果双方未约定使用方法，要结合租赁合同相关条款确定使用方法，为此要用体系解释的方法，从签定租赁合同的目的等方面综合认定。(3)如果结合租赁合同条款仍无法判断使用方法的，承租人应按照租赁房屋的性质使用，房屋性质不仅取决于建设规划内容，如规划确定商业房产、居住房屋，还取决于房屋装修特定用途、与周围环境匹配等各种因素，如租赁房屋系电器城的一个商铺，而承租人将该商铺用于餐馆经营，就与房屋性质相违背，因此，房屋性质需要结合具体个案来定。(4)承租人不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，这关系到租赁房屋的安全问题。当然，保持租赁房屋的原状并非不可以有任何磨损，如依租赁房屋之性质及合同约定对租赁房屋的为使用、收益而导致的自然损耗，甚至是损坏，也不能认为未尽到妥善的使用义务。

在判断承租人是否尽到妥善保管义务时，主要是看是否尽到了如下的义务：(1)承租人在使用过程中，应当尽到相应的看护、管理义务，这类义务应当的履行程度需从一般理性人的角度来判断，如承租人在明知台风将要来临的情形下，出门时仍然将窗户打开，致大量雨水进入屋内，地板、墙面受损，承租人显然就未尽到基本的保管义务，应承担相应的赔偿责任。(2)如果租赁房屋有修理、防止危害的必要，为防止危害的发生，承租人应及时通知出租人，以便出租人能及时采取措施，及早检查、维修，防止危害结果的出现，并避免对出租人、承租人及第三人可能造成的损害，并在出租人未到达之前妥善保管好租赁房屋。

第九条　承租人以房屋使用受到影响为由，主张减免租金或者延长租期的，应当举证证明出租人存在未尽到保障房屋正常使用等合同义务的要件事实。

【说明】除当事人另有约定外，如果承租人认为出租人如未全面履行《合同法》第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十一条等条款规定的义务，从而要求减免租金或者延长租期的，需要证明出租人存在如下违约的事实：

1、出租人未提供符合约定要求的房屋及其附属设施。特别是对于经营用房租赁合同，首先要看双方是否在合同中就此有约定，如合同中载明房屋必须符合某种经营条件而实际未成就，则出租人应承担无法满足出租条件的违约责任；如合同虽约定房屋用途，但未明确约定房屋必备条件的，一般应由承租人担责，但出租人有过错的也要承担相应的责任。其次，要看承租人作为经营人，是否对其经营活动所需要的房屋进行充分了解，因为出租人作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。

2、出租人未及时检查、维修房屋及其附属设施。在租赁期间，出租人应当经常进行检查维修，保持房屋及其附属设施的完好，不存在任何重大的安全隐患，以保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。(1)出租人应当在合理期限内维修。租赁房屋出现问题，需要修理的，承租人可要求对方在合理期限内维修，该合理期限应当根据物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度及出租人的维修能力等具体情况确定。(2)如出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁房屋进行维修的，承租人可以自行修理，由此支出的费用可要求出租人偿还或者从租金中扣除。总之，只要是出租人原因致使影响租赁房屋正常使用收益的，承租人有权要求减免租金或者延长租赁期限。

第十条　存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，或者租赁房屋系违法建筑的要件事实时，租赁合同应当认定为无效。

【说明】根据《合同法》第五十二条的规定，当事人若能证明租赁合同如存在如下情形的，应认定为无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

除此之外，根据《租赁纠纷解释》第二条、第三条的规定，如果能够证明租赁房屋属于违法建筑的，也应认定为无效。一方面从权利基础上看，违法建筑在本质上违反了《城市规划法》等相关法律规定，而依据我国《物权法》关于物权的取得必须符合法律规定的要求，违法建筑不能认定为合法财产。也就是说，虽然建筑人基于对违法建筑的占有而享有一定的利益，但这种利益表现为建筑人对违法建筑的一种基于事实状态的占有，建筑人并不能对违法建筑享有所有权，也就不能享有基于所有权而派生的占有、使用、收益和处分的权利。另一方面，从社会效果来看，违法建筑严重危害了我国法律所保护的社会管理秩序，甚至不少违法建筑存在着重大的安全隐患，给人民生命财产安全带来了严重威胁，因此，以违法建筑物为出租标的物的租赁合同应认定为无效。但是这种无效，并不是绝对无效，为了促进合同交易，在一审法庭辩论终结前补正相关合法手续的，还是应认定为有效。

这里所讲的“违法建筑”，《租赁纠纷解释》规定主要限于如下两种情形：(1)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。根据《城市规划法》第三十二条规定：“建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”建设工程规划许可主要针对建设项目的具体方案进行审查，其主要目的是控制标高、建筑密度、建筑层数等，以确保建设工程的安全性和协调性。(2)未经批准或者未按照批准内容建的临时建筑，或者临时建筑的建设虽经批准，但超过规定使用期限的。所谓临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。

第十一条　对于出租人提出的转租合同无效主张予以否认的，承租人应当举证证明存在出租人明示或默示同意转租的要件事实。

【说明】随着房地产市场的发展，房屋租赁的流转性增强，转租纠纷成为司法实践经常遇到的问题。在转租合同效力的认定上，主要是审查转租是否经由出租人同意，因此，双方当事人应针对该基本要件，举证证明是否存在如下要件事实：

1、是否存在出租人同意转租的要件事实。如果出租人已经同意转租，这说明承租人的转租行为具备了合法的权利基础，应当尊重当事人的意思自治，认定转租合同有效。如果未经出租人同意转租的，需要根据《租赁纠纷解释》第十六条的规定，结合当事人的举证情况，作如下区分：(1)如果出租人在合理期限内提出异议，表示不同意转租的，应认定转租合同无效。不同的承租人，其行为习惯和谨慎程度等有所不同，出租人将财产出租给特定的承租人，系基于一定的人身信任而为。转租对出租人的损害，主要体现在转租行为违背了出租人的意志，在客观上租赁房屋造成不测损害之可能性，破坏了原有出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此原则上应认定未经出租人同意的房屋转租合同无效。这里的“合理期限”指六个月。(2)如果出租人未在合理期限内提出异议的，应视为出租人默示同意转租行为，转租合同应为有效。一味强调转租行为无效，有时会不利于维护交易安全，导致租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，阻碍交易的发展。为了适当平衡出租各方的利益关系，促进房屋资源的合理流动和配置，应当有限度的支持转租行为，也就是说，出租人如在知道或应当知道转租事实之日起，六个月内未提出异议的，就不认定转租合同无效。这六个月的异议期应当理解为除斥期间，不适用诉讼时效中断、中止和延长的规定。

2、是否存在转租期限超过剩余租赁期限的要件事实。如果转租合同约定的租赁期限超过剩余租赁期限，因租赁合同约定的履行期届满，承租人转租房屋属于无权处分，根据《租赁纠纷解释》第十五条的规定，应当依法认定超出的部分无效。但是，如果出现如下情形的，仍可认定超过租赁期限的部分有效：(1)对转租超出剩余租赁期限的部分，出租人、承租人双方约定有效的，应当尊重当事人意思表示，认定为有效；(2)承租人嗣后取得了出租人的认可，从而补正了转租行为的权利瑕疵；(3)承租人与出租人续约，将原租赁期延长，同样也进行了瑕疵补正；(4)承租人嗣后取得了房屋的所有权，作为的所有权人，有权对房屋进行处分，原来的转租合同就转化为直接的租赁合同。

第十二条　出租人或承租人主张解除合同的，应当举证证明存在约定或法定解除情形的要件事实。

【说明】从是否需要双方意思表示一致角度讲，解除租赁合同可分为两种情况：一种是双方协商解除合同，根据《合同法》第九十三条的规定，只要不违背法律规定或者社会公共利益，双方可以随时经过协商解除其合同，这同样体现了合同自由的原则；另一种是单方解除合同，《合同法》第九十四条规定，下列情形下当事人一方可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。

除了《合同法》第九十四条规定的一般解除情形外，依照法律规定，存在如下要件事实时，出租人可以单方行使法定的解除权：

1、承租人使用不当致使房屋受损的。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，属于承租人严重违约行为，为了保护自己财产安全，根据《合同法》第二百一十九条的规定，出租人有权利单方解除合同，终止双方的租赁关系。

2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的。房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，是建筑物工程的重要组成部分，不得擅自变动，否则可能对人身安全构成威胁。扩建是在原有基础上加以扩充的建设的项目，在扩建前除应取得建设行政部门许可外，还应征得业主同意，否则属于违法搭建，对出租人造成损害。根据《租赁纠纷解释》第七条的规定，出租人行使解除权时，须先在合理期限内要求恢复原状，承租人不予恢复的，出租人才可解除合同。

3、承租人擅自转租的。根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人擅自转租的，出租人不仅可以请求确认转租合同无效，还可以解除其与承租人之间的租赁合同。需要注意的是，根据《租赁纠纷解释》第十六条的规定，出租人应在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出，否则其解除请求不予支持。

4、承租人无正当理由逾期不支付租金的。根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人在该期限届满仍不支付的，出租人可解除合同。这里所说的“合理期限”应视具体情况而定。

5、不定期租赁的。所谓不定期租赁，是指当事人双方未明确约定、依法又不能确定租赁期限的租赁。对于不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人任何一方都可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁，由于没有时间限制，法律才赋予任何一方当事人解除合同的权利。不定期租赁在实践主要表现为如下情形：(1)租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式的；(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议的；(3)租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。

存在如下要件事实时，承租人可以单方行使法定的解除权：

1、出租人交付的租赁房屋质量不合格(或不符合约定的条件)，且不能满足租赁合同约定的用途，致使承租人难以实现订立合同目的，此时出租人构成根本违约，承租人有权根据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。

2、租赁房屋存在危及人身安全或者健康等严重质量瑕疵的。根据《合同法》第二百三十三条规定，这种情况下，不管承租人在订立合同时是否知情，承租人仍可以随时解除合同。

3、租赁房屋非因承租人原因而毁损、灭失，不能实现合同目的的。这类情形常见于租赁房屋由于暴雪、台风等天气原因，导致房屋倒塌，此时租赁合同的标的已不存在，合同无法继续履行，承租人当然可以根据《合同法》第二百三十一条的规定解除租赁合同。

4、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。租赁房屋被查封，并且查封会使房屋使用受到严重影响，致使租赁合同目无法实现，根据《租赁纠纷解释》第八条第一项的规定，承租人可以解除租赁合同。

5、租赁房屋权属有争议的。因租赁房屋权属存在争议，出现出租人可能不是真正权利人的情形，会导致租赁合同无法正常履行。因此，承租人就可根据《租赁纠纷解释》第八条第二项的规定，要求解除租赁合同；如果不影响正常使用的，则得继续履行合同。

6、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。对于违反了《建筑法》、《消防法》等法律法规的租赁房屋，一般不会影响到租赁合同的效力，但可能会影响到房屋的正常使用，承租人可根据《租赁纠纷解释》第八条第三项的规定，要求解除租赁合同。当然，如果不影响正常使用的，不得要求解除。

7、不定期租赁的，承租人可随时提出解除租赁合同。

第十三条　在租赁合同确认无效前后，或者履行期限届满、租赁合同解除之后，承租人占有、使用房屋的，出租人可主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费；承租人能够举证证明订立合同时存在欺诈、胁迫等事实的，可以要求不参照该约定标准计算。

【说明】在认定租赁合同无效前后，或者履行期届满、解除后，承租人占有、使用房屋的，就会涉及使用费的计算问题。从既保障当事人诉讼权益，又方便当事人诉讼的角度来讲，使用费的计算应当在遵循公平原则的基础上，考虑必要的诉讼成本问题。如果严格的以市场租赁标准参照计算，虽然对双方都比较公平，但必然增加审计费用、时间耗费等诉讼成本，不利于及时定分止争。客观来讲，租赁合同虽然无效或解除，但双方约定的租金条款，确是双方经磋商后达成的一致的意思表示，根据意思自治的基本原则，确定使用费时应当首先参照合同中的约定标准进行处理，这样可以使诉讼公平与诉讼效率同时得到兼顾。对此，《租赁纠纷解释》第五条就规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。尽管该规定仅针对合同无效情形，未提及履行期届满或合同解除等情形，但这些情形下所涉使用费问题的本质相同，故可以按相同标准处理。

当然，如果承租人举证证明，在签定租赁合同时存在欺诈、胁迫等事实的，就不应再参照原租赁合同约定的租金标准，因为在欺诈、胁迫等情形下签定的合同，并非承租人内心意思的自由表示，如果参照适用会产生明显的不公，此时在确定房屋使用费时还是要参照房屋租赁的市场价格标准。

第十四条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应当举证证明对方占用房屋、使用费的计算标准等要件事实。

【说明】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人占有、使用房屋的，出租人可向次承租人主张房屋使用费。次承租人占有、使用房屋的要件事实，主要是通过出租人提交的转租合同、次承租人占有房屋的记录资料，或者承租人、次承租人的陈述、自认等证据来认定；如果次承租人予以否认的，应当提供相应的反驳证据加以证明。

对于房屋使用费问题，可以根据案件的具体情况，如合同中已约定的租金标准、约定标准是否明显背离市场标准、出租人对租金标准的选择意愿等因素，进行综合考虑、妥善处理。

第十五条　房屋租赁合同无效或者解除后，承租人主张装饰装修物损失赔偿的，应当举证如下要件事实：

(一)装饰装修行为经过了出租人同意；

(二)装饰装修物与租赁房屋形成了附合关系；

(三)出租人对合同无效、解除负有过错或违约责任。

【说明】承租人为了有效利用租赁物，经常会对租赁房屋进行装饰装修，这就产生了法律上的添附问题。依照租赁行业惯例、交易习惯，装饰装修物一般视为在租赁期满后其使用价值基本耗尽，装修费用已摊销完毕，出租人无需补偿，对此《租赁纠纷解释》第十二条也就此进行了规定。在租赁合同无效或解除后，才会产生装饰装修物价值未充分摊销的情形，从而会出现装饰装修损失赔偿的问题。具体而言，承租人主张装饰装修物损失赔偿的，需要根据《租赁纠纷解释》第九条、第十一条、第十三条的规定，举证证明存在如下三个要件事实：

1、装饰装修行为经过了出租人同意。如果未经过出租人同意的，违反了租赁合同的约定，侵害了出租人的物权，构成侵权，承租人应当承担因侵权产生的不利后果，此时不但不产生对添附财物的返还请求权，造成租赁物损失的，还负有赔偿损失，恢复原状义务。相反，如果经过出租人的同意，出租人应当对其同意行为负担一定的法律责任，即不得因自己的过错或违约行为导致对方装饰装修损失。对于出租人是否已经同意的事实，承租人应负举证责任，这里的“同意”包括明示和默示的同意。

2、装饰装修物与租赁房屋已形成附合关系。当装饰装修物与租赁物未形成附合关系，即二者未紧密结合在一起而形成的新的财产，尚还可以分拆使用，此时相互之间具有独立性，作为装饰装修物所有权人的承租人，可以自由享有处分权，无论租赁是履行期满，还是合同无效或解除，均可自行取回或放弃，与其他租赁合同权利义务隔离开来。但是，如果已形成附合关系的，则承租人就无法对装饰装修物进行分拆，否则会破坏价值大的租赁房屋原状，此时出租人取得装饰装修物的所有权，承租人的物权就转化为损害赔偿之债权。

3、出租人对合同无效、解除负有过错或违约责任。

(1)租赁合同无效的，需根据无效合同的处理原则分担责任，根据已证明的出租人导致合同无效的过错大小，来确定其分担装饰装修物现值损失的具体比例。所谓现值损失，是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，该价值的确定除非双方达到一致外，—般需要经中介评估。

(2)租赁合同解除的，应根据已证明的出租人导致合同解除的违约程度，来确定其分担装饰装修物残值损失的具体比例。所谓残值即指合同解除时装饰装修物的剩余“价值”，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。当然，因承租人违约导致合同解除的，如果出租人自愿同意利用装饰装修物的，应在利用价值范围内予以适当补偿。如因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

第十六条　承租人主张行使优先购买权的，需要举证证明存在如下要件事实：

(一)出租人具有出卖房屋的行为；

(二)承租人同意以同等条件购买房屋；

出租人或先买受人否定承租人主张的，应当举证证明存在限制优先购买权行使的要件事实。

【说明】根据《合同法》第二百三十条规定，承租人优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。优先购买权并不是优先购买权人在任何时候都能享有的一种现实权利，需要具备如下的要件事实时，方可行使：

1、出租人具有出卖房屋的行为。在出卖人出卖标的物之前，优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出卖人出卖标的物这—特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使此权利由可能性变为现实性。具有下列事实的，可以认定为出租人实施了出卖行为：(1)一般常见的房屋买卖行为；(2)出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的行为，因为在采用折价、变卖等方式实现抵押权的场合，抵押权人的目的是从抵押物的交换价值中优先受偿，其中交换价值实现的过程其实就是买卖房屋的过程；(3)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的行为，拍卖是以公开竞价的形式，将财产转让给最高应价者的买卖方式，其实质就是一种特殊的买卖，这也明确体现在《租赁纠纷解释》第二十三条的规定。

但是，在出现赠与、互易、公用征收等事实时，承租人不得行使优先购买权。因为赠与为无偿法律行为，并不具有买卖合同等价有偿的特征。互易作为古老的以物易物方式在现代的延续，虽法律允许准用买卖的相关法律规定，但其与买卖仍有较大的区别，互易注重特定物之间的交换，而买卖注重价值的交换。公用目的而为的征收等，属于依照公法手段实现租赁房屋物权的强制转移，亦不属于买卖的范畴。

2、承租人同意以先买受人同等的条件购买房屋。优先购买权的立法目的和权利实质应当是在不损害出卖人利益的前提下，给承租人优先买受的机会。如要做到不损害出卖人的利益，关键是要严格遵守“同等条件”的原则，即优先购买权人的认购条件与其他买受人处于同等情形。其中，价格条件又是“同等条件”中最基本、最核心的条件，因为出租人出卖房屋，主要是从卖价上考虑，将同等价格条件视为主要条件符合公平原则。但是，在价格条件相同的前提下，还必须考虑一些特殊的因素，只有这样才能做到真正的公平、合理，对此要综合考虑以下特殊因素：(1)出租人与第三人在合同中约定第三人必须履行从给付义务时，如果这种从给付能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中；如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当证明能够履行同样的从给付，才能视为“同等条件”，因为其他买受人所能提供的任何条件，包括机会，都是出卖人的利益所在，优先购买权人不能做到，出卖人的利益就不能实现，就不符合同等条件的要求。(2)承租人对租赁房屋中的一部分享有优先购买权，而出卖人又将整体房屋出售时，如果承租人愿意购买全部出卖房屋，则可行使优先购买权；否则，如果承租人只愿意购买部分房屋的，不符合“同等条件”的要件。(3)如果出租人允许第三人分期付款，则优先购买权人不能以分期付款作为同等条件，除非提供了充分而适当的担保，这是因为各人信用不同，分期付款所蕴含的风险也有重大区别，承租人要想证明自己分期付款的支付计划，与第三人的分期付款在风险程度同样处于可信任的程度，一般应提供一定的担保。

出租人或先买受人否定承租人主张的，应当举证证明存往限制优先购买权行使的要件事实。具体讲，根据《租赁纠纷解释》第二十四条的规定，在遇到下述事实时，承租人就不能再主张优先购买权：

1、房屋共有人行使优先购买权。在购买租赁房屋的顺序上，房屋共有人更优先于承租人，理由如下：(1)从法理方面讲，共有人的优先购买权源于共有关系，而承租人的优先购买权则基于租赁合同关系而产生，根据物权优先于债权的理论，共有人应当比承租人更为优先。(2)从效益方面讲，对共有人而言，赋予其优先购买权所获得的收益是共有物的完整、稳定的占有、共有物的充分利用，而对承租人而言，如果赋予其优先购买权所获得的收益则是租赁物占有的持续利用，相比较前者的收益更大。(3)从实际情况方面讲，房屋通常在结构上是相连的，是不易分割的一个整体，让共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，相反如让承租人行使优先权，便会分割房屋的权利归属，在复杂的区分所有和共有的情况下，也容易引起矛盾纠纷。

2、出租人将房屋出卖给近亲属。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这—规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的发展要求。这里的“近亲属”主要是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等。

3、出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动较大的情况下，这种损害更为明显。因此，承租人接到通知后15日的合理期限内，应及时主张行使优先购买权，逾期视为放弃优先购买权。

4、购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续。《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、支付对价受让且占有该财产，既使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，无权处分尚可适用善意取得，出租人的出卖行为作为有权处分，更应予以保护。因此，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

第十七条　承租人以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任的，应当提供存在实际损害的要件事实。

【说明】优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利，需要相对人的协助方能实现，并不能直接支配权利，优先购买权属于债权范畴。既然优先购买权属于债权，那么该债权相应的权利义务仅应存在于相对人之间，不具有对世性，当承租人优先购买权受到侵害时，承租人不能依据优先购买权来对抗出租人与第三人之间的买卖合同效力，只能根据《租赁纠纷解释》第二十一条的规定，要求作为相对方的出租人承担相应的赔偿责任。承租人主张损害赔偿时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。

第十八条　当事人主张商品房预租合同关系成立的，除要举证证明符合合同成立的一般要件外，还应当证明具备下列构成要件：

(一)商品房预租人系房地产开发企业；

(二)预租商品房应当符合预售条件，并依法取得商品房预售许可证明；

(三)预租商品房未被预售。

【说明】商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。预租合同作为一种无名合同，首先应符合一般合同的成立要件，即双方合同具体内容达成一致的意思表示，此外还应符合上海市人大常委会制定的《上海市房屋租赁条例》第九条的规定，即还要具备如下要件：(1)商品房预租人系房地产开发企业。一般的商品房出租，所起到的主要作用是促进房屋资源利用，其出租主体是拥有房屋产权的法人、其他组织或个人；而商品房预租存在的主要目的是促进房地产开发，故将其出租主体限定在房地产开发企业。(2)预租商品房应当符合预售条件，并依法取得商品房预售许可证明。一般的商品房出租人需要在取得房地产权证，或者合法建造房屋后才可出租；但房地产开发企业预租商品房，则不需要以取得房地产权证为前提，而是依法取得商品房预售许可证。(3)预租商品房未被预售。如果商品房已被预售，房地产开发企业就不得将该房屋予以预租，否则会损害了买受人的权益。

第十九条　在商品房售后包租的纠纷案件中，当事人主张租赁合同权利或义务的，除要证明租赁合同法律关系相关事实外，还应提供证据证明双方房屋买卖合同的签定、履行等相关事实情况。

【说明】商品房售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房或存量产权房屋出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。

售后包租—般涉及到二个法律关系：一是房屋买卖关系，开发商与购房人就商品房进行买卖，购房人支付相应对价取得房产所有权；二是房屋租赁关系，购房人将其拥有全部产权的房产交开发商或管理公司租赁，定期获得租金，开发商或管理公司取得房产占有权、使用权。这两个法律关系以房产买卖合同和房产租赁合同两个合同为载体，两个合同分开签订，使两个法律关系在表象上相互独立，但是开发商通过售后包租这一销售方式将两个法律关系紧紧捆绑在一起，使房屋买卖与租赁两个法律关系具有内在的、不可分离的关系。没有售后包租的承诺，就会对购房人是否投资购买房屋产生重大影响，房产租赁关系就无从谈起。两个法律关系共同作用，共同构成售后包租这—整体。因此，诉讼中不应当将“房屋买卖合同”与“房屋租赁合同”分裂开来，当事人在提供租赁合同相关证据的基础上，还要提供买卖合同的签定、变更、履行等情况，以便于审查两份合同中约定的房屋买卖价格、售后包租的价格折减金额或租金回报金额、包租年限以及售后包租合同有关双方的权利、义务等内容，从而综合考虑两份合同的效力、履行情况及违约责任等内容。