出租房屋能否抵押?抵押后，租赁关系怎么办？

     一、出租人能否将出租的房屋对外进行抵押。

     租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权，即出租人可以将出租的房屋对外进行抵押。

     二、抵押权人对出租房屋实现优先受偿权时受到何种限制。

     抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权人行使优先受偿权时，首先会受到承租人优先购买权的限制，其次会受到承租人在抵押权实现后享有按原租赁合同条件继续使用租赁物的限制。

     三、抵押权人对出租房屋实现优先受偿权时，承租人享有何种权利。

     首先，在抵押权人对抵押物（出租房屋）进行拍卖、变卖、折价过程中，出租人享有优先购买权；其次，抵押权人实现优先购买权后，承租人对抵押物新的所有权人享有继续按原租赁条件使用租赁物的抗辩权。

     四、法律规定：

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

      第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　　 （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
　　 （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
      第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

     《物权法》第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。