抵押房屋能否出租?出租后抵押权怎么办?

   一、有抵押的房屋能否进行租赁。

抵押权针对的是房屋的交换价值，租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利。抵押房屋对外出租不会改变房屋的所有权属性。因此，有抵押的房屋依法可以对外出租。

二、承租有抵押的房屋，当抵押权人实现优先受偿权时，承租人是否有优先购买权。

依据法律规定，成立在后的租赁关系不得对抗成立在先的抵押权。因此，当抵押权人对有抵押的出租房屋实现优先受偿权时，承租人不再享有优先购买权。

三、承租有抵押的房屋，当抵押权人实现优先受偿权后，承租人是否享有按原条件继续使用房屋的抗辩权。

因成立在后的租赁关系不得对抗成立在先的抵押权，此时，当抵押权人实现优先受偿权后，承租人不再享有按原条件继续使用房屋的抗辩权。

四、承租有抵押的房屋，当抵押权人实现优先受偿权后，承租人的权益应当如何保障。

依据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，租赁合同有约定的按约定处理，没有约定的由承租人自己承担。

五、相关法律规定。

《物权法》第一百九十条　订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第 六十六条规定  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。